Kiedy można zasiedzieć nieruchomość?

Może się tak zdarzyć, że nieruchomość jest wykorzystywana przez daną osobę, czy podmiot bez jakiejkolwiek podstawy prawnej. Jeżeli stan taki trwa odpowiednio długo, to nieruchomość może przejść na własność jej posiadacza samoistnego, a ten nie będzie musiał z tego tytułu płacić jakiegokolwiek wynagrodzenia poprzedniemu właścicielowi. Kiedy więc można zasiedzieć nieruchomość i jakie przesłanki muszą zostać spełnione by skutecznie dochodzić swoich praw przed sądem?

Zasiedzenie nieruchomości – samoistne posiadanie

Pierwszą z przesłanek niezbędnych do zasiedzenia nieruchomości jest odpowiednia forma prawna jej posiadania. Skutecznie zasiedzieć nieruchomość mogą tylko osoby, które posiadały ją w tzw. posiadaniu samoistnym. Czy jednak jest posiadanie samoistne?

Najprościej mówiąc, posiadanie samoistne to posiadanie nieruchomości w taki sposób jak właściciel. Oznacza to, że posiadacz samoistny ma wolę korzystania z nieruchomości tak jakby sam był jej właścicielem, a zarazem posiadanie takie uzewnętrznia względem innych osób.

Tylko posiadacz samoistny może skutecznie zasiedzieć nieruchomość, co oznacza, że inni posiadacze np. osoby dzierżawiące nieruchomość nie mają możliwości jej skutecznego zasiedzenia w dobrej, czy w złej wierze.

Zasiedzenie nieruchomości upływ czasu, a dobra i zła wiara

Upływ odpowiedniego czasu stanowi drugą przesłankę do skutecznego zasiedzenia nieruchomości. Ile dokładnie czasu trzeba posiadać samoistnie nieruchomość, żeby doszło do skutecznego zasiedzenia zależy od charakteru posiadania.

Posiadanie samoistne może przybrać dwie podstawowe formy:

•       Posiadanie samoistne w dobrej wierze – oznacza to, że posiadacz samoistny korzysta z nieruchomości do niego nienależącej, ale w usprawiedliwiony sposób, nie zdaje sobie z tego sprawy. Taka sytuacja ma miejsce m.in. na skutek błędów popełnianych przez geodetów przy sporządzaniu map sytuacyjnych i oznaczaniu na nich konkretnych nieruchomości. W takim wypadku zdarza się, że przez lata właściciel nieruchomości pozostawał w usprawiedliwionym przekonaniu, że jest właścicielem większej powierzchni niż ma to miejsce w rzeczywistości. W wypadku wykazania posiadania samoistnego w dobrej wierze do stwierdzenia zasiedzenia wystarczy okres 20 lat nieprzerwanego posiadania.
•       Posiadanie samoistne w złej wierze – w takim wypadku posiadacz samoistny zdaje sobie od początku sprawę z tego, że zasiadania nieruchomość (jej fragment) nie stanowią jego własności. Mimo to korzysta on z nieruchomości jak właściciel. W myśl przepisów prawa jeżeli stan taki utrzymuje się przez 30 lat, sąd również stwierdzi zasiedzenie nieruchomości.

Wniosek o zasiedzenie – koszty postępowania

Składając wniosek o zasiedzenie należy liczyć się z koniecznością poniesienia opłaty od takiego wniosku. Opłata ta jest zryczałtowana i niezależnie od wartości nieruchomości wynosi 2 000,00 zł od każdego z wnioskodawców. Dodatkowo w toku postępowania z reguły koniecznym jest powołanie biegłego geodety, który dokona oględzin nieruchomości i sporządzi mapę sytuacyjną dla potrzeb zasiedzenia. Koszt opinii biegłego wynosi z reguły 1 500,00 – 3 000,00 zł. W wypadku gdyby wnioskodawca nie mógł ponieść takich kosztów istnieje możliwość złożenia wniosku do sądu o zwolnienie z obowiązku ponoszenia kosztów sądowych w całości lub w części.  Kancelaria Adwokacka Warszawa Praga pomoże w sprawach związanych z zasiedzeniem na terenie całej polski. 

Jak zeznawać w sprawie o zasiedzenie?

Po pierwsze zeznając w sprawie o zasiedzenie (jak i każdej innej sprawie sądowej) należy przytaczać zgodne z prawdą okoliczności. Składanie zeznań fałszywych zagrożone jest odpowiedzialnością karną, dodatkowo osłabia to pozycję procesową wnioskodawcy, co może doprowadzić do przegrania sprawy o zasiedzenie.

Zeznania w sprawie o zasiedzenie powinny skupiać się na wykazaniu przesłanek niezbędnych do zasiedzenia – jakie są granice zasiadywanej nieruchomości, kto ją zasiadywał, w jaki sposób uzewnętrzniało się na przestrzeni lat posiadanie samoistne posiadaczy nieruchomości, ile lat nieprzerwanie trwało posiadanie samoistne. Warto przy tym pamiętać, że same zeznania wnioskodawcy w żaden sposób nie przesądzą o losach sprawy o zasiedzenie. Sąd przeprowadzić musi szereg dowodów, z których bardzo istotnymi będą zeznania świadków, których pamięć może sięgać 20, 30 lat wstecz. Przed sprawą o zasiedzenie warto więc rozpytać starszych sąsiadów, czy zgodziliby się na udział w sprawie sądowej.

Dodatkowo istotnymi dowodami mogą być potwierdzenia zapłaty za podatki od nieruchomości, fakt jej ogrodzenia, czy nawet zdjęcia sprzed lat, na których widać wnioskodawców (ich poprzedników) na terenie nieruchomości. Dopiero bowiem przeprowadzenie kompletnego postępowania dowodowego da sądowi odpowiedź na pytanie w jaki sposób orzec w sprawie wniosku o zasiedzenie.